Ленинградское ш., 39 км от МКАД
Надежда СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., 2009 год.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 04.08.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,22 млн → дом ≈427 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 90 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,06 млн / целевая ≈3,66 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,05 млн ₽, маржа 32 %, ROI 48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Поварово III ≈2,5 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18704
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 95 % | 40.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 902 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 223 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 427 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Новинки с. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки с. | 11,8 сот. | 1 770 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки с. | 12,6 сот. | 1 891 500 | 150 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки с. | 8 сот. | 1 660 000 | 207 500 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полянка СНТ | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки ДНТ | 8 сот. | 1 790 000 | 223 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки ДНТ | 8 сот. | 1 965 000 | 245 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новинки ДНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новинки ДНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алмаз СНТ | 7,4 сот. | 1 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 000 / 108 108 / 111 905 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 063 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 860 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 657 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 047 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Белавино д. да: «санузел» + «отделка» | 42 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 111 905 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Клочково-2 СНТ да: «ванных» + «ремонт» | 37 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 108 108 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 19.10.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Находится в 5 мин.на машине от платформы Поварово Октябрьской железной дороги.Там же в поселке Поварово много продуктовых и хозяйственных магазинов.Поваровская поликлиника, подстанция скорой помощи, частный ветеринарный кабинет.Есть место для купания на местной плотине р.Лопца.Рядом лес . Участок несколько лет не обрабатывался плодово ягодные растения требуют ухода.Стационарного туалета нет.Водоснабжение из колодца 6 метров.Также на участке есть хозблок без крыльца.Дом и хозблок в 2019 году установлен на свайный фундамент вместо блоков.