Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Булгаково д., Раменский гор. округ
Дача 60 м², участок 14 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 723 тыс. → дом ≈2,78 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 30 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шкинь ≈8,8 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1870
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.1 |
| участок | 5 | 91 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 723 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 777 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 283 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Булгаково д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Булгаково д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Булгаково д. | 16,4 сот. | 1 700 000 | 103 659 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Булгаково д. | 17,3 сот. | 1 650 000 | 95 376 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Булгаково д. | 10 сот. | 480 000 | 48 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Булгаково д. | 35,7 сот. | 1 475 000 | 41 317 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Булгаково д. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Булгаково д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Булгаково д. | 24 сот. | 1 990 000 | 82 917 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Булгаково д. | 33,3 сот. | 1 550 000 | 46 547 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 508 / 50 345 / 83 179 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 066 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 913 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 759 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 453 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 722 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Надежда СНТ | 61 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 29 508 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глория СНТ | 52,3 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 47 801 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Бубново д. | 60 м² | 19 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Бубново д. | 54,1 м² | 7,7 сот. | 4 500 000 | 83 179 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Русское поле СНТ | 66,9 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 47 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Светлая Поляна дп | 70 м² | 9,5 сот. | 3 700 000 | 52 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Березка-Натальино СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Бубново д. | 48 м² | 14,1 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу.