Ленинградское ш., 85 км от МКАД
Троицкое с., Клин гор. округ
Дом 29,6 м², участок 15 сот., 1953 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 656 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈492 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −946 тыс. ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе.
До ст. Высоково ≈9,4 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18693
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 3.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 544 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 162 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Троицкое д. | 19 сот. | 3 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Троицкое с. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Троицкое с. | 15,4 сот. | 1 300 000 | 84 416 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицкое с. | 22 сот. | 1 980 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицкое д. | 13 сот. | 890 000 | 68 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Элита СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Весна СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Диана СНТ | 8 сот. | 270 000 | 33 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Элита СНТ | 10,2 сот. | 290 000 | 28 431 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 492 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 000 / 57 471 / 76 667 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 770 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 682 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 593 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 416 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -946 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | 30 м² | 13 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | сохраненная копия | |
| 7.9 км | Зеленоградец СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Селинское с. | 30 м² | 13 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Макшеево д. | 26,1 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 57 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Зеленоградец СНТ | 28,5 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 64 912 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Борисово д. | 30 м² | 22 сот. | 3 730 000 | 124 333 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Сокол СНТ | 27,5 м² | 12 сот. | 990 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Третьяково д. | 25 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Мираж СНТ | 31 м² | 8 сот. | 1 725 000 | 55 645 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Новиково д. | 30 м² | 12 сот. | 930 000 | 31 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Электричество в доме , водопровод,газ по границе. Пруд.