Ленинградское ш., 99 км от МКАД
Спас-Заулок с., Клин гор. округ
Дом 41 м², участок 25 сот., 1969 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,64 млн → дом ≈657 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −434 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: септик; газ — магистральный; в описании: колодец.
До ст. Путепроводная ≈2,8 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18689
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 119 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 706 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 643 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 657 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 024 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Спас-Заулок с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спас-Заулок с. | 13,3 сот. | 1 490 000 | 112 030 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жуково д. | 13 сот. | 850 000 | 65 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спас-Заулок с. | 7,2 сот. | 650 000 | 90 278 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спас-Заулок с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спас-Заулок с. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вельмогово д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | М-10 Россия 108-й км | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Спас-Заулок с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вельмогово д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 77 100 / 168 750 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 801 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 661 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 521 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 241 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -434 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Селевино д. | 40 м² | 20 сот. | 5 700 000 | 142 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вельмогово д. | 47 м² | 16,7 сот. | 4 300 000 | 91 489 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Бортниково д. | 40 м² | 15 сот. | 1 280 000 | 32 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Радуга СНТ | 37,5 м² | 16 сот. | 1 180 000 | 31 467 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Плюсково д. | 40 м² | 25 сот. | 6 750 000 | 168 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Ямуга д. | 46 м² | 13 сот. | 2 000 000 | 43 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спас-Заулок с. | 29,5 м² | 15 сот. | 1 850 000 | 62 712 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Вьюхово д. | 33,4 м² | 27 сот. | 3 400 000 | 101 796 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Вьюхово д. | 33,4 м² | 27 сот. | 5 000 000 | 149 701 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Рассвет СНТ | 48 м² | 21 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.02.2026 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 31.03.2026 | 3 000 000 (−250 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 690 000 (−60 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 2 600 000 (−90 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 300 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся одноэтaжный дом из брeвна в село Спас-Заулок Клинского района. Село Спас-Заулок расположено на севере Московской области, в северной части городского округа Клин, на автодороге М10 "Россия", в 104 км от Москвы и 19 км к северо-западу от Клина, недалеко от границы с Конаковским районом Тверской области. Связано автобусным сообщением с окружным центром. В 2 км западнее проходит линия Ленинградского направления Московской железной дороги. В селе девять улиц, зарегистрировано два садоводческих некоммерческих товарищества. Ближайшие населённые пункты деревни Головково, Жуково и Медведково Дoм возможно использoвaть для кpуглoгодичногo проживания. Построен в 1969 г. В доме просторная кухня и одна большая комната. К кухне примыкает ещё одна комната (требует ремонта). Совмещённый санузел в доме. Участок 25 соток в заборе. Есть гараж. Коммуникации - вода-колодец, электроэнергия 15 кВт, магистральный газ по границе участка, канализация септик, отопление электрокотёл и печное. В селе есть вся необходимая инфраструктура (школа, дет.сад, сетевые магазины, медицинский пункт). Один взрослый собственник.