Ленинградское ш., 90 км от МКАД
Решетниково пос., Клин гор. округ
Дом 48,6 м², участок 8,2 сот., панель, 2025 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 16.03.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,17 млн → дом ≈1,33 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈972 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Решетниково ≈0,4 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18683
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 38 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 142 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 170 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 330 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 366 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Решетниково пос. | 10,2 сот. | 3 300 000 | 323 529 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Решетниково пос. | 7 сот. | 1 680 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Решетниково пос. | 9 сот. | 1 750 000 | 194 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Решетниково пос. | 9,5 сот. | 1 550 000 | 163 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 972 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 48 000 / 92 672 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 392 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 272 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 153 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 914 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 183 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Дружба СНТ | 49,6 м² | 7,1 сот. | 3 570 000 | 71 976 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Спутник СНТ | 48,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 51 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дружба СНТ | 50 м² | 6 сот. | 700 000 | 14 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Апекс СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Туркмен пос. | 51 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Северянин СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 28 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Платан СНТ | 51,5 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 40 777 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ручеек СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Зеленоградец СНТ | 50 м² | 8 сот. | 6 499 999 | 130 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ручеек СНТ | 46,4 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 92 672 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 50 кв. м на участке 8.23 сотки. Дом каркасный на свайном фундаменте Свет подключен