Ленинградское ш., 45 км от МКАД
Горняк СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 59 %
Земля ≈213 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,13 млн → дом ≈569 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль −379 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Подсолнечная ≈6 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18677
Рейтинг 40/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 213 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 131 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 569 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бугорок СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гигирево д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редино д. | 40 сот. | 3 800 000 | 95 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Редино д. | 6,5 сот. | 2 500 000 | 384 615 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Редино д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Редино д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Редино д. | 11,7 сот. | 4 200 000 | 358 974 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Редино д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Редино д. | 7,2 сот. | 3 100 000 | 430 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Редино д. | 5 сот. | 2 400 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 66 000 / 109 562 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 395 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 056 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 716 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -379 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Редино д. | 50 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маяк СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Карпово д. | 49 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 91 837 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Талаево СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Талаево д. | 52 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 61 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дубинино д. | 52 м² | 9,5 сот. | 10 500 000 | 201 923 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Сенежское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Луч СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 850 000 | 77 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 50,2 м² | 6,5 сот. | 5 500 000 | 109 562 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | 50 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.09.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дача в СНТ ГОРНЯК у деревни Редино. Остановка общественного транспорта в 200-х метрах, дороги асфальтированные. Участок 10 соток - ровный, огорожен. На участке Жилой дом ( возможна прописка ) 35,3 кв.м. - комната и кухня + комната на мансардном этаже. Заведено электричество 15 КВт, отапливается печью + газовым калорифером. Так же на участке есть банька с уютной комнатой отдыха. Гордость хозяина - великолепная вода из родника, который расположен на участке ! Удобное, тихое место для любителей дачного отдыха ! Звоните ! Ответим на Ваши вопросы ! 50:09:0020516:218