Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Першино д., Раменский гор. округ
Дом 63,1 м², участок 40 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 15.09.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈91 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,36 млн / целевая ≈4,83 млн / пессимист. ≈4,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈903 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — нет.
До ст. Золотово ≈11,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1867
Рейтинг 56/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 53 % | 26.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 92 % | 6.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 577 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 623 000 ₽ (40 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ульянино с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ульянино с. | 5 сот. | 415 000 | 83 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ульянино с. | 13,4 сот. | 3 000 000 | 223 881 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ульянино с. | 45 сот. | 5 900 000 | 131 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ульянино с. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ульянино с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ульянино с. | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ульянино с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ульянино с. | 6,5 сот. | 600 000 | 92 308 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ульянино с. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 262 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 833 / 77 793 / 141 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 363 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 095 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 827 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 290 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 903 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Бубново д. | 64 м² | 20,5 сот. | 3 950 000 | 61 719 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Юрасово д. | 60 м² | 32 сот. | 10 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Старниково д. | 68 м² | 30 сот. | 5 289 900 | 77 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Татаринцево с. | 60 м² | 30 сот. | 8 500 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Михеево с. | 67 м² | 24 сот. | 6 350 000 | 94 776 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Старниково д. | 58 м² | 30 сот. | 6 000 000 | 103 448 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Татаринцево с. | 59 м² | 20 сот. | 3 500 000 | 59 322 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Владимировка д. | 69,3 м² | 24 сот. | 5 800 000 | 83 694 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вертячево д. | 60 м² | 25 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Михеево с. | 70 м² | 20 сот. | 4 799 999 | 68 571 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 29.09.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136535622 Домик в закрытом поселке с лесным участком на реке Ольховке. Уникальное место для отдыха и проживания. Участок с интересным рельефом (перепад высот 2,5-3м, дом стоит на возвышенности), ИЖС (Земли населенных пунктов) Вид деятельности