Ленинградское ш., 52 км от МКАД
Солнечное СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 70,4 м², участок 6 сот., брус, 2016 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 01.10.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 63 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 54 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,31 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,78 млн / целевая ≈5,2 млн / пессимист. ≈4,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈760 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Головково ≈3,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18666
Рейтинг 44/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 41 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 802 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 597 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Сенеж-МХАТ СНТ | 6,6 сот. | 2 600 000 | 393 939 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Козино СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 06.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Козино д. | 8,1 сот. | 4 600 000 | 567 901 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лоза СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мошницы СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мошницы СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мошницы СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Козино д. | 6,6 сот. | 2 900 000 | 439 394 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Козино д. | 6,3 сот. | 2 059 000 | 326 825 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лоза СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 308 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 521 / 79 742 / 102 778 |
| цена объекта | 3 002 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 551 700 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 775 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 486 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 198 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 620 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 760 300 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Аист СНТ да: «санузел» + «отделки» | 74,4 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 84 677 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радуга-2 СТ да: «санузел» + «теплённые пол» | 71 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 53 521 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дружба ОТ да: «санузел» + «отделкой» | 72 м² | 6 сот. | 7 400 000 | 102 778 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Малахитовые дачи КП да: «санузле» + «тёплый пол» | 72 м² | 6,5 сот. | 5 386 118 | 74 807 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 002 000 (−198 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 002 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом г.о. Солнечногорск, пос. Смирновка, снт "Солнечное". Общей площадью 70,4 кв.м. Дом 2-х этажный: 1-ый этаж из бруса, 2-й этаж - щитовой, утеплен, обшит сайдингом . Планировка дома: - 1 этаж: коридор 4,7 кв.м, кухня 12,8 кв.м, гостиная с печью 19,1 кв.м; - 2 этаж: комната 31,6 кв.м. Коммуникации: в доме свет 5 кВт, водоснабжение колодец 4 кольца (в дом не заведено), отопление печное. Крыша-ондулин. Дом (основное строение) на ленточном фундаменте, пристройка на кирпичных столбиках. Крайний к лесу участок 6 соток, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства. На участке расположены: хоз.блок, душ с подогревом, уличный туалет. На участке растут плодовые деревья и кустарники, цветы, Документы-основания: ДКП 2008 года, 1 собственник, прямая продажа. К участку круглогодичный подъезд, в 5 минутах ходьбы пруд для купания, автобусная остановка в 20-25 минутах ходьбы Кругом лес, тихое зеленое место для отдыха и жизни. Цена 3 002 000 рублей.