Ленинградское ш., 43 км от МКАД
Талаево СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., шлакоблок, 2020 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 16.03.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Земля ≈285 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,71 млн → дом ≈1,49 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 47 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −823 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈4,1 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18664
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 188 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 284 545 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 707 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 493 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 104 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Талаево д. | 3 сот. | 1 290 000 | 430 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 15 сот. | 9 500 000 | 633 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 07.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 14 сот. | 10 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 44 сот. | 19 500 000 | 443 182 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Редино д. | 4,4 сот. | 1 200 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Редино д. | 7,5 сот. | 1 750 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маяк СНТ | 7,5 сот. | 1 850 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Редино д. | 25 сот. | 8 000 000 | 320 000 | в продаже 05.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 72 000 / 170 455 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 571 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 214 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 857 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -823 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Дружный СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Васюково д. да: «ванные» + «мебелью» | 52,8 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 170 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, расположенная на участке 6 соток, в Солнечногорском районе. дер. Талаево, СНТ Талаево. Общая площадь дома - 48 кв.м. Статус дома - жилой. Дом из шлакоблоков. Ленточный фундамент. Электричество - 15 кВт. Участок ровный, ухоженный, с плодовыми деревьями и кустарниками, газоном. Рядом постоянно проживающие, спокойные соседи. В шаговой доступности о. Сенеж, где можно искупаться и половить рыбу. Транспортная доступность: 40 км от МКАД, 1 км от Ленинградского шоссе, город Солнечногорск ~ 3 км.