Ленинградское ш., 61 км от МКАД
Авангард СНТ, Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., щитовой, 2002 год.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 05.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 68 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 982 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,95 млн ₽, маржа −114 %, ROI −53 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Покровка ≈1,6 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18661
Рейтинг 24/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 982 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 268 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Энергетик-5 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минтрансстроевец СНТ | 11,4 сот. | 5 999 999 | 526 316 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Авангард СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дзержинец СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергетик-5 СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дзержинец СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вагонник-2 СНТ | 8 сот. | 419 000 | 52 375 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Емеля дп | 7,1 сот. | 777 700 | 109 535 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 000 / 45 848 / 86 000 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 139 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 032 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 925 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 711 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 951 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −114 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Надежда СНТ | 50 м² | 6 сот. | 950 000 | 19 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 56 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 47 321 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дружба СНТ | 44,8 м² | 8 сот. | 1 988 000 | 44 375 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ландыш СНТ | 51,7 м² | 9,7 сот. | 2 100 000 | 40 619 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Маринские дачи ДНП | 50 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Авангард СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Сенеж СНТ | 50 м² | 11,7 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Советское СНТ | 38 м² | 9,5 сот. | 2 150 000 | 56 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Солнечное СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 06.08.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Дача(Два в одном)! В СНТ "Авангард" Покровка, на 8 сотках, расположены два дачных деревяно-щитовых дома.Можно отдыхать двумя семьями в разных домах( для родителей и детей) Дома светлые в хорошем состоянии, участок ухоженный. Имеются на участке плодовые деревья, кустарники, хозблок, летний туалет. Электричество, летний водопровод. Соседи хорошие Подъездные пути: железнодорожная станция Покровка, Ленинградское шоссе. Дорога асфальт, по улице 30 метров грунтовая, крепкая. Рядом некоторые соседи живут круглогодично.Оформление сделки входит в стоимость объекта (кроме госпошлины Покупателя). Показ объекта по предварительной договорённости по звонку!