Ленинградское ш., 53 км от МКАД · земля с домом
Дружба СНТ, Клин гор. округ
Участок 8 сот., дерево.
Дом по описанию: «На участке есть деревянный домик.»
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 31.10.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 61 % · по фото: дом 3, участок 4, окружение 7, WOW 5
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1 млн → дом ≈600 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,99 млн / целевая ≈2,69 млн / пессимист. ≈2,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈230 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Покровка ≈2,9 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18646
Рейтинг 43/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 6.6 |
| WOW | 10 | 44 % | 4 |
| дом | 5 | 22 % | 1 |
| сад | 5 | 33 % | 1.5 |
| МКАД | 15 | 67 % | 9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 4.2 |
| участок | 5 | 36 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 8.2 |
| окружение | 10 | 67 % | 6 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старый деревянный дом, требует капитального ремонта и обновления фасада |
| участок и сад | 4 | заросший участок с деревьями, требует расчистки и ухода |
| окружение | 7 | лес, озеро в СНТ, хорошая транспортная доступность |
| WOW | 5 | уютный лесной домик с потенциалом для стильного ретро-флиппинга |
Перспективный объект в лесу с хорошей инфраструктурой, но требует больших вложений в дом и участок. модель max-code, фото: 4, 09.11 01:00
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергетик-5 СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дзержинец СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергетик-5 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авангард СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Минтрансстроевец СНТ | 11,4 сот. | 5 999 999 | 526 316 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Авангард СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дзержинец СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Вагонник-2 СНТ | 8 сот. | 419 000 | 52 375 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 65 217 / 91 133 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 987 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 838 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 688 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 390 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 230 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дружба СНТ | 45 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дзержинец СНТ | 46 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 65 217 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Надежда СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Аллея Перова СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авангард СНТ | 48,9 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 55 215 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Энергетик-2 СНТ | 45,1 м² | 5,7 сот. | 1 400 000 | 31 042 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Советское СНТ | 40,6 м² | 8,5 сот. | 3 700 000 | 91 133 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Щучье Озеро КП | 42 м² | 7,3 сот. | 3 750 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Авангард СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Авангард СНТ | 39,8 м² | 8,4 сот. | 3 000 000 | 75 377 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 8 соток. Клинский район д. Покровка Снт Дружба к-в инст. Биохимии. На участке есть деревянный домик. Участок зеленый ( ели, берёзы и рябина.). На территории Снт есть небольшое озеро и спорт площадка. Охраняемая территория. Въезд через шлагбаум. Коммуникации: Свет- 6 квт, летний водопровод с апреля по октябрь. Прекрасная транспортная доступность! Ж/Д Станция "Покровка". Развитая инфраструктура ( сетевые магазины, строительный рынок, выездной продуктовый рынок, Ozon, WB.) местное такси в любую точку Снт. Показ в любое удобное для вас время!