Ленинградское ш., 33 км от МКАД · земля с домом
Дружба пос., Раменский гор. округ
Участок 8 сот.
Дом по описанию: «На участке есть старые строения Бабушкин домик и хозпостройки, есть ленточный фундамент 6 на 9.»
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 49 % · по фото: дом 3, участок 4, WOW 3
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1 млн → дом ≈900 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −870 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Покровка ≈2,8 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18644
Рейтинг 34/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 80 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.3 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 33 % | 1.7 |
| МКАД | 15 | 96 % | 14.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 4.8 |
| участок | 5 | 36 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | ветхий деревянный дом, требует капитального ремонта или сноса |
| участок и сад | 4 | заросший участок с плодовыми деревьями |
| окружение | — | информация отсутствует |
| WOW | 3 | низкий потенциал из-за состояния строений и запущенности |
Дешевый участок с ветхим домом и заросшим садом, подходит для полной перестройки. модель max-code, фото: 4, 08.11 21:31
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дзержинец СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергетик-5 СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергетик-5 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Минтрансстроевец СНТ | 11,4 сот. | 5 999 999 | 526 316 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Авангард СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дзержинец СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Авангард СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Замятино д. | 23 сот. | 2 500 000 | 108 696 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 44 375 / 66 667 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 056 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 953 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 645 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -870 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Дружба СНТ | 45 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дзержинец СНТ | 46 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 65 217 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Замятино д. | 44,6 м² | 4,4 сот. | 1 500 000 | 33 632 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Раздолье СНТ | 45 м² | 8,1 сот. | 2 250 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Надежда СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дружба СНТ | 44,8 м² | 8 сот. | 1 988 000 | 44 375 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макет СНТ | 50 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Замятино д. | 44,6 м² | 4,4 сот. | 1 500 000 | 33 632 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авангард СНТ | 48,9 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 55 215 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авангард СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 900 000 |
Описание
Продам участок 8 соток прямоугольной формы. Есть плодово ягодные деревья и кустарники. Участок находится в77 км по ленинградскому шоссе, станция Покровка, от станции 2,5 км. На кадастре стоит, межевание почти сделано. На участке есть старые строения Бабушкин домик и хозпостройки, есть ленточный фундамент 6 на 9. Торг с реальным покупателем! Цена за 8 соток. Есть вариант продажи половины участка 4 сотки обсуждается.