Ленинградское ш., 48 км от МКАД · земля с домом
Холмы СНТ, Истра гор. округ
Участок 8 сот.
Дом по описанию: «На участке есть крепкий садовый дом только для летнего проживания.»
Цена 2 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 17.10.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 36 % · по фото: дом 5, участок 8, окружение 9, WOW 6
Земля ≈106 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 851 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Румянцево ≈15 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18642
Рейтинг 61/100 · уверенность 36 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: площадь дома, материал, год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | 56 % | 8.5 |
| дом | 5 | 44 % | 3.4 |
| сад | 5 | 78 % | 6 |
| МКАД | 15 | 74 % | 17.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 89 % | 13.7 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.9 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | крепкий садовый дом для летнего проживания |
| участок и сад | 8 | ухоженные грядки, плодовые деревья и новый забор |
| окружение | 9 | тихое СНТ, окруженное лесом, рядом инфраструктура |
| WOW | 6 | готовая база с коммуникациями в живописном месте |
Отличный участок с коммуникациями и лесом, но дом требует оценки на предмет круглогодичного проживания модель max-code, фото: 3, 09.11 11:15
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 106 386 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 851 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 149 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Холмы СНТ | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Граворново СНТ | 10,3 сот. | 1 100 000 | 106 796 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Граворново СНТ | 8,4 сот. | 800 000 | 95 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитское ДПК | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Граворново СНТ | 7 сот. | 1 600 000 | 228 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Граворново СНТ | 6,1 сот. | 1 400 000 | 229 508 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никитское ДНП | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никитское д. | 16,8 сот. | 1 500 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никитское д. | 17 сот. | 3 500 000 | 205 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 27.10.2026 | 2 850 000 (−1 650 000) | история площадки |
| 08.11.2026 | 2 000 000 (−850 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок 8 соток в очень тихом и уютном Снт, окруженном со всех сторон лесом. Прекрасная дорога, чистится зимой. Мусор вывозится, внутренние дороги освещены. Рядом в 5 минутах на машине Пятерочка, Магнит, WB. Новый забор из деревянного штакетника, выкрашен черная краска Tikkurila. Ворота откатные на электроприводе, 2 пульта. Колодец 12 колец. Электричество заведено на участок на новый столб 15 квт. Установлен септик на 10 человек. Закручены сваи под небольшую баню. На участке есть крепкий садовый дом только для летнего проживания. Место стародачное, так что яблоня, вишня, смородина, виноград и прочее. Заезд через Истру, Новорижское шоссе.