Ленинградское ш., 42 км от МКАД
Федотово д., Дмитровский гор. округ
Дом 100 м², участок 16 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 17.07.2018.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 82/100 · уверенность 53 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 2,8 млн → дом ≈698 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 76 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,08 млн / целевая ≈11,78 млн / пессимист. ≈10,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,49 млн ₽, маржа 52 %, ROI 110 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; нет септика (канализации нет); газ — по границе; отопление — иное; свет — есть.
До ст. Бухарово ≈9,1 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №18633
Рейтинг 82/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 103 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 802 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 698 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 980 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Федотово д. | 10 сот. | 2 893 000 | 289 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Федотово д. | 13 сот. | 3 450 000 | 265 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Федотово д. | 8,7 сот. | 1 948 800 | 224 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Федотово д. | 7,1 сот. | 2 383 825 | 335 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федотово д. | 9 сот. | 3 555 000 | 395 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Федотово ТСН СНТ | 25 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редькино д. | 9 сот. | 3 100 000 | 344 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишневое СНТ | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Редькино д. | 10,4 сот. | 2 320 640 | 223 138 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Редькино д. | 22 сот. | 3 500 000 | 159 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 373 / 130 000 / 141 304 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 084 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 430 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 776 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 467 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 492 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 110 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Шелепаново д. да: «ванна» + «теплый пол» | 100 м² | 15 сот. | 13 000 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Белый Раст с. да: «санузел» + «мебели» | 102 м² | 16,5 сот. | 7 790 000 | 76 373 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Шелепаново д. да: «ванна» + «теплый пол» | 92 м² | 15 сот. | 13 000 000 | 141 304 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2018 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|