Ленинградское ш., 72 км от МКАД · земля с домом
Масюгино д., Клин гор. округ
Дом 14 м², участок 12 сот.
Дом по описанию: «Участок ровный, привозился песок, гравий, земля, есть колодец 4 кольца, рабица спереди, домик 14 кв.м и отдельно стоящая кухня.»
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 12.04.2023.
Рейтинг 41/100 · уверенность 52 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 600 тыс. → дом ≈50 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈180 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,08 млн / целевая ≈971 тыс. / пессимист. ≈863 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈130 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Высоково ≈3,8 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №18632
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 17.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 50 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 571 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Масюгино д. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Масюгино д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Масюгино д. | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Масюгино д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дмитриева д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарьево д. | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Косово д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бекетово д. | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 14 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 75 000 / 116 667 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 079 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 025 000 ₽ |
| продажа: целевая | 971 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 863 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 130 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Мичуринец СНТ | 13,5 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лесная Дача СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Чернобыль СНТ | 12 м² | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дружба СНТ | 12 м² | 6 сот. | 900 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Лесная Дача СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ручеек СНТ | 18 м² | 16 сот. | 1 999 999 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лужок СНТ | 10 м² | 8 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лесная Дача СНТ | 10 м² | 6 сот. | 750 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Клин-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Станкоцвет СНТ | 10 м² | 7,5 сот. | 575 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2023 | 650 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Участок ровный, привозился песок, гравий, земля, есть колодец 4 кольца, рабица спереди, домик 14 кв.м и отдельно стоящая кухня. - #13772