Ленинградское ш., 84 км от МКАД
Решетниково пос., Клин гор. округ
Дом 80 м², участок 20 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 03.04.2025.
Рейтинг 45/100 · уверенность 58 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 2,85 млн → дом ≈146 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,78 млн / целевая ≈5,2 млн / пессимист. ≈4,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈570 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: колодец; газ — в перспективе; отопление — печь; свет — 220 В.
До ст. Решетниково ≈1,4 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №18617
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 12 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 142 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 854 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 146 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 825 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Решетниково пос. | 26,3 сот. | 47 920 000 | 1 822 053 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Решетниково пос. | 7 сот. | 1 680 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Решетниково пос. | 10,2 сот. | 3 300 000 | 323 529 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Решетниково пос. | 8,2 сот. | 2 500 000 | 304 878 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 250 / 72 366 / 102 599 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 775 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 486 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 198 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 620 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 570 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Решетниково пос. | 80 м² | 15 сот. | 4 900 000 | 61 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Решетниково пос. | 79 м² | 15 сот. | 6 200 000 | 78 481 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Спас-Заулок с. | 80 м² | 26,5 сот. | 5 300 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Росинка СНТ | 79 м² | 16 сот. | 6 700 000 | 84 810 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Головково КП | 80 м² | 16,6 сот. | 6 700 000 | 83 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Электрощит СНТ | 80 м² | 24 сот. | 1 900 000 | 23 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Авионика СНТ | 80 м² | 23 сот. | 1 700 000 | 21 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Решетниково пос. | 73,1 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 88 919 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Решетниково пос. | 73,1 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 102 599 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Минино д. | 80 м² | 25 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 |
| когда | что | цена |
|---|
жилой добротный деревенский дом пятистенок с 2 входами на лент.фундаменте, проект газа уже оплачен (подведение в конце 2012 г), 5 мин. пеш. до жд/ст, рядом школа, поликлиника и т.п., забор - рабица, в 1 км заповедник Завидово, в 7 км Иваньковское водохран., в 500 м пруд и лес, асфальт. подъезд