Носовихинское ш., 14 км от МКАД · земля с домом
Вишняково д., Богородский гор. округ
Дом 52,6 м², участок 3 сот.
Дом по описанию: «Продаётся 1/8 доля в доме с земельным участком в Московской области!»
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 09.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈485 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/8 доля») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Вишняково ≈0,5 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18608
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 485 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 10,5 сот. | 7 500 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Вишняково д. | 11 сот. | 8 300 000 | 754 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10,5 сот. | 9 650 000 | 919 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Вишняково д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7 сот. | 5 800 000 | 828 571 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Вишняково д. | 12,5 сот. | 6 000 000 | 480 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вишняково д. | 13 сот. | 5 500 000 | 423 077 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 13 сот. | 9 500 000 | 730 769 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 14,5 сот. | 10 600 000 | 731 034 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 27,5 сот. | 9 400 000 | 341 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 052 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 373 / 93 201 / 158 416 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/8 доля») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/8 доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 50,5 м² | 4,3 сот. | 8 000 000 | 158 416 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | 50,5 м² | 3,3 сот. | 4 700 000 | 93 069 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Бабкина Дача-2 СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Бабкина Дача СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 50 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Восход СНТ | 51 м² | 4,5 сот. | 1 600 000 | 31 373 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | ГСПИ-10 СНТ | 60 м² | 4 сот. | 5 600 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Белая д. | 44,2 м² | 2 сот. | 5 250 000 | 118 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 56,5 м² | 4 сот. | 6 000 000 | 106 195 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.9 км | Безменково-1 СНТ | 55 м² | 4 сот. | 5 999 900 | 109 089 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся 1/8 доля в доме с земельным участком в Московской области! Расположение: Московская область, Ногинский район, д. Вишняково, ул. Советская. Общая площадь: - Земельный участок: 24-80 м2 (категория земель: земли населенных пунктов). - Жилой дом: 52.6 м2, 2 этажа. Газ, вода в доме. Характеристики участка: Разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Кадастровый номер: 50:16:0603015:2142. Статус: действующий, право собственности подтверждено собственность получена по наследству. Физически доля не выделена. Потенциал: возможность дальнейшего выкупа дополнительных долей. Размер доли: 1/8 в праве общей долевой собственности. Форма оплаты: любая. P. S. Готовы рассмотреть различные варианты сотрудничества.