Носовихинское ш., 63 км от МКАД
Фарфорист-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 48 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 03.03.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 432 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −776 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дулёво ≈1,6 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18606
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 40 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 518 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 432 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 292 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Машиностроитель СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Машиностроитель СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Машиностроитель СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дорожник СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 222 / 38 125 / 50 000 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 878 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 690 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 502 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -775 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Машиностроитель СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Машиностроитель СНТ | 45 м² | 6,7 сот. | 1 090 000 | 24 222 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-1 СНТ | 50 м² | 9,7 сот. | 4 000 000 | 80 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СТ | 42,1 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 71 259 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 54,8 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 146 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Красочник-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Юность СНТ | 48 м² | 8,5 сот. | 2 200 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ветеран СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.03.2026 | 1 599 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 1 650 000 (+51 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт, шлагбаум, подъезд к участку круглый год. Статус земли: земли населенных пунктов. Участок ровный, не затопляет, на участке плодовые деревья и кустарники, теплица, сарай, душ. Дом двухэтажный, теплый, с подвалом и вторым этажом, и террасой. Документы на землю и дом, с момента образования Снт в одной семье. Подробности по телефону.