Носовихинское ш., 29 км от МКАД
Дружба СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 82 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 3,55 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 26.10.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 86/100 · уверенность 63 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,52 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 7 в 10 км, 63 тыс.–193 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,91 млн / целевая ≈8,02 млн / пессимист. ≈7,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,24 млн ₽, маржа 45 %, ROI 83 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Лесная ≈2,5 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18603
Рейтинг 86/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 525 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 280 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Случайное СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Случайный пос. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Случайное СНТ | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Случайный пос. | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 16 сот. | 15 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 42 сот. | 25 000 000 | 595 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 13 сот. | 7 000 000 | 538 462 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 333 / 107 271 / 192 539 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 915 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 469 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 024 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 132 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 239 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 83 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Субботино д. да: «унитазом» + «кухонный гарнитур» | 80 м² | 8 сот. | 12 000 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Метрострой СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 83,9 м² | 8,4 сот. | 9 000 000 | 107 271 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Массив Цветочный ТСН СНТ да: «с/у» + «тёплый пол» | 83,1 м² | 7,7 сот. | 16 000 000 | 192 539 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | ОРГРЭС СНТ да: «ванная» + «мебель» | 90 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 81 111 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Первомаец СТ да: «душевая кабина» + «мебели» | 90 м² | 8,6 сот. | 5 700 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ромашки ДНП да: «санузел» + «под ключ» | 89 м² | 8 сот. | 7 850 000 | 88 202 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ивашево д. да: «санузла» + «теплые полы» | 75 м² | 7,5 сот. | 9 500 000 | 126 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.10.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 12.12.2025 | 3 550 000 (+950 000) | история площадки |
| 01.03.2026 | 3 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 3 250 000 (−150 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 3 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Читайте внимательно! Срочно продаю дом, для круглогодичного проживания! Вода из колодца заведена в дом. Дом не в статусе жилого, но если нужна будет прописка можно без проблем перевести в статус жилого и сделать прописку В снт многие живут круглогодичного и прописаны. Дом подходит под ипотеку! Участок разделён пожарной дорогой. На участке есть ещё гостевой дом. Один взрослый собственник. До города 20 минут пешком. Рядом пруды. Уважаемые покупатели, огромная просьба- беспокоить только с серьёзными намериниями, и не задавайте глупых вопросов, всё видно на фото и написанно в объявление цените наше и своё время!