Носовихинское ш., 57 км от МКАД
Ветеран СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 55 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 824 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль −828 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Дрезна ≈3,7 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18600
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 824 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 376 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 018 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Ветеран СНТ | 6,1 сот. | 600 000 | 98 361 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мисхор СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Кишнево д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Текстильщик СНТ | 5,8 сот. | 540 000 | 93 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юркино д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юркино д. | 8,5 сот. | 1 590 000 | 187 059 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юркино д. | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юркино д. | 8,8 сот. | 1 600 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 615 / 48 723 / 107 143 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 677 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 543 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 409 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 142 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -828 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Луч СНТ | 54 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 70 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 54,8 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 146 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Ефимово д. | 56 м² | 11 сот. | 6 000 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Марс СНТ | 62 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 53 226 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Марс СНТ | 62 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 51 613 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Машиностроитель СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Фарфорист-1 СНТ | 50 м² | 9,7 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 550 000 | 32 292 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Луч СНТ | 65 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 24 615 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Юность СНТ | 48 м² | 8,5 сот. | 2 200 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса, построенный в 2010 году. Общая площадь составляет 55 кв. М., на участке 8 соток в Снт. Дом расположен в живописной местности с асфальтированной дорогой и удобной транспортной доступностью. В шаговой доступности магазин. Внутри выполнен косметический ремонт, стены обшиты деревом, что создает теплую атмосферу. На первом этаже расположены кухня и санузел на улице. На втором этаже три комнаты, одна из которых оборудована кроватью и декором. На территории есть небольшой сарай и зона отдыха под деревьями. Участок ухожен, вокруг растут сосны и берёзы. Подходит для круглогодичного проживания или летнего отдыха. Шаговой доступности есть озеро мечта.