Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Отдых СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 06.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 64/100 · уверенность 65 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 700 тыс. → дом ≈400 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,53 млн / целевая ≈4,07 млн / пессимист. ≈3,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,78 млн ₽, маржа 49 %, ROI 97 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Осёнка ≈7,1 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №186
Рейтинг 64/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 400 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Отдых СНТ | 12 сот. | 1 550 000 | 129 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Проводник пос. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отдых СНТ | 24 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисовское д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 90 909 / 152 581 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 525 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 299 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 072 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 620 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 785 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 97 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Борисовское д. | 50 м² | 3,5 сот. | 4 650 000 | 93 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисовское д. | 48 м² | 3,5 сот. | 5 850 000 | 121 875 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ворыпаевка д. | 50 м² | 4,8 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лукерьино с. | 50,6 м² | 6,9 сот. | 4 600 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Радуга СНТ | 51 м² | 4,5 сот. | 1 700 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лукерьино с. | 50,6 м² | 6,9 сот. | 4 600 000 | 90 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Коломенский № 4 СНТ | 50 м² | 4,6 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Лыково д. | 53 м² | — | 3 300 000 | 62 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Семибратское д. | 52,3 м² | 6,4 сот. | 7 980 000 | 152 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисовское д. | 43,7 м² | 3,3 сот. | 4 500 000 | 102 975 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дача 6 соток вблизи красивого старинного города символа России. Дорога новая прямо до пгт.Проводник,.Участок правильной формы засыпан витаминами в виде ягод овощей и фруктов. электричество 15квт, скважина, теплица, гараж ракушка, домик из двух комнат с пластиковыми окнами и закрытая терасса, приезжайте смотрите, место на самом деле хорошее