Носовихинское ш., 28 км от МКАД
Строитель СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 13.10.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Земля ≈176 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,15 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–155 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −369 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Лесная ≈2 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18597
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 29 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 055 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 145 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 806 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 280 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна СНТ | 9,6 сот. | 1 900 000 | 197 917 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 750 000 | 187 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Случайное СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Случайный пос. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Случайное СНТ | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Случайный пос. | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Лесная Поляна СНТ | 7,6 сот. | 1 200 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 556 / 76 190 / 155 340 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 526 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 400 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 273 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 021 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -369 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Ногинский Медик СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 30 556 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ветеран СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Механизатор СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Локомотив-3А СНТ | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Алешинские Сады СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Надежда СНТ | 38 м² | 5,8 сот. | 2 350 000 | 61 842 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | СУ-25 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Учитель СНТ | 30,9 м² | 6,6 сот. | 4 800 000 | 155 340 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Машиностроитель СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 490 000 | 37 250 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Горелый Лес СНТ | 42 м² | 7,3 сот. | 3 400 000 | 80 952 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 30.11.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 6 соток с домом 36 кв. М. Расположен в 3км. От города Электросталь, рядом вся инфраструктура города. Удобное расположение. Близко город. Остановка до города Москва в пяти минутах езды. Дом на свайно-винтовом фундаменте. Брус. Утепление по всему дому. Санузел в доме. Газ из баллона. Электричество от города. Перебоев нет. Вода центральный водопровод. В дом заведена: кухня, душ, туалет. Слив септик. Участок сухой, правильный. Ухожен. Большая и качественная теплица. Земля плодородная. На участке плодовые деревья и кустарники. Впереди забор и ворота металлопрофиль. Тихое спокойное место. В Снт всего 60 участков. Дружелюбные соседи. Вокруг лес. Снт огорожен. Охраняется. Есть доставка. Многие проживают круглый год. Дороги чистят.