Носовихинское ш.
Балашиха г., Балашиха гор. округ
Дача 48 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 45 %
Земля рядом ≈922 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 68 тыс.–171 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,3 млн / целевая ≈3,87 млн / пессимист. ≈3,44 млн → от пессимистичной прибыль −307 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Салтыковская ≈0,6 км по прямой; до МКАД на машине ≈8 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18596
Рейтинг 15/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, км от МКАД); аналогов 7 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 45 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 9.1 |
| участок | 5 | 36 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 2.3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 921 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 7 375 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 6 сот. | 10 500 000 | 1 750 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5,4 сот. | 10 290 000 | 1 905 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 4 сот. | 3 750 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6,8 сот. | 12 900 000 | 1 897 059 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 14 000 000 | 1 400 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 49 сот. | 33 999 999 | 693 878 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 5 500 000 | 916 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 18,3 сот. | 32 760 000 | 1 790 164 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5 сот. | 10 000 000 | 2 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 085 / 75 000 / 171 429 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 304 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 089 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 874 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 443 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -307 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.4 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Большие Петрищи д. | 50,9 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 68 762 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Хлебниково д. | 49 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 68 367 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | 47 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 68 085 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.8 км | Ручеек СНТ | 56 м² | 4 сот. | 5 500 000 | 98 214 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Лесное СТСН | 42 м² | 6,2 сот. | 7 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Овощевод СТ | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Мамоново д. | 35 м² | 9 сот. | 10 800 000 | 308 571 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 48 кв. М с участком 8 соток. Дом построен из сэндвич-панелей в 1999 году, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. Двухэтажное строение требует ремонта, но это отличная возможность обустроить всё по своему вкусу. На участке растут красивые цветы и ухоженные грядки, создающие атмосферу уюта и спокойствия. Для водоснабжения используется колодец, а канализация представлена септиком. Электрическое отопление обеспечит комфорт в холодные месяцы. До Мцд Салтыковская 10 минут неспешной прогулки. Дом расположен в шаговой доступности от школы и остановки общественного транспорта, что делает его удобным для семей с детьми. Возможна покупка в ипотеку. Земли категории Ижс.