Носовихинское ш., 79 км от МКАД
Крупино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 38 м², участок 14 сот., дерево.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 23.02.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 830 тыс. → дом ≈969 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 54 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈113 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: нет септика (канализации нет); газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Смолево ≈5,3 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18595
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.3 |
| участок | 5 | 91 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 830 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 969 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Крупино д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Крупино д. | 11,2 сот. | 1 100 000 | 98 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Крупино д. | 15 сот. | 885 000 | 59 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Крупино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Крупино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шебаново д. | 30 сот. | 2 750 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шебаново д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крупино д. | 9 сот. | 357 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 167 / 91 246 / 158 333 |
| цена объекта | 1 799 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 529 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 003 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 853 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 703 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 112 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Ново-Загарье д. | 33,9 м² | 20 сот. | 4 950 000 | 146 018 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сирень СНТ | 33,5 м² | 18 сот. | 3 500 000 | 104 478 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Буровик СНТ | 39 м² | 11,2 сот. | 2 350 000 | 60 256 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Якорь СНТ | 36 м² | 7,1 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Крупино д. | 45 м² | 14 сот. | 5 900 000 | 131 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рябинушка СНТ | 45 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Гора с. | 39 м² | 13 сот. | 2 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Крупино д. | 28,2 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 78 014 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Костино д. | 36 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 105 556 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Барское д. | 36 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 158 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.02.2026 | 1 999 000 | история площадки |
| 26.04.2026 | 1 799 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 799 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 538034. Продаётся деревянный дом площадью 38 кв.м на участке 14 соток! Участок ровной прямоугольной формы. Находится в деревне. Соседние участки застроены - люди проживают круглый год. Асфальтированный подъезд к дому. Круглогодичный.