Носовихинское ш., 42 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 3,5 сот., брус.
Цена 999 999 ₽, снижали с 1,83 млн; первая цена 1,83 млн ₽ от 05.05.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 85/100 · уверенность 64 %
Земля ≈316 тыс. ₽/сот. × 3,5 сот. = 1,1 млн → дом −105 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,23 млн / целевая ≈3,8 млн / пессимист. ≈3,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,43 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Вохна ≈1,2 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18590
Рейтинг 85/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 315 686 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 105 000 ₽ (3,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −105 001 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 750 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 8,5 сот. | 2 800 000 | 329 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6,4 сот. | 405 200 | 63 312 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 11,1 сот. | 1 560 000 | 140 541 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 20 сот. | 8 500 000 | 425 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 6 700 000 | 670 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10,7 сот. | 3 700 000 | 345 794 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 72 052 / 127 768 |
| цена объекта | 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 849 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 227 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 016 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 804 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 382 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 432 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 58,7 м² | 5 сот. | 7 500 000 | 127 768 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 63 м² | 5 сот. | 4 200 000 | 66 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Юбилейный СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Большие Дворы пгт | 52 м² | 4,5 сот. | 3 500 000 | 67 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Большое Буньково д. | 59,9 м² | 4 сот. | 4 900 000 | 81 803 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Большое Буньково д. | 59,9 м² | 5 сот. | 4 600 000 | 76 795 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Березовая Роща СНТ | 60 м² | 4,5 сот. | 1 400 000 | 23 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Кузнецы д. | 60,6 м² | 5 сот. | 5 950 000 | 98 185 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 70 м² | 4,3 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 75 м² | 5 сот. | 6 250 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 01.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2025 | 1 830 000 | история площадки |
| 27.02.2026 | 1 400 000 (−430 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 999 999 (−200 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 999 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/3 от участка 10 соток. Без Торга. Оформление На Вас. У вас будет свой личный дом с гаражом и баней и вторым этажом с балконом +1/3 от общего старого дома. Участок буквой Г. Можно отгородиться от соседей без проблем. Свет есть. Газ по границе. Достался по наследству. С документами полный порядок. Я собственница. Прописка!