Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Фрязево пос., Электросталь гор. округ
Дача 12 м², участок 6 сот., брус.
Цена 980 тыс. ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈272 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 23 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈833 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈480 тыс. / целевая ≈432 тыс. / пессимист. ≈384 тыс. → от пессимистичной прибыль −589 тыс. ₽, маржа −153 %, ROI −61 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Фрязево ≈0,8 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18589
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 129 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 634 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Фрязевский Садовод СНТ | 6,8 сот. | 2 800 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фрязево пос. | 6,3 сот. | 3 200 000 | 507 936 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малыш СНТ | 6,3 сот. | 4 600 000 | 730 159 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фрязево пос. | 5,9 сот. | 3 500 000 | 593 220 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фрязево пос. | 10 сот. | 2 890 000 | 289 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фрязево пос. | 35 сот. | 70 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иванисово СНТ | 5,7 сот. | 900 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Иванисово с. | 6 сот. | 1 599 999 | 266 666 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Иванисово СНТ | 4 сот. | 2 250 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубровка СНТ | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 40 000 / 85 000 |
| цена объекта | 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 833 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 480 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 456 000 ₽ |
| продажа: целевая | 432 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 384 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -589 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −153 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Дружный СНТ | 12 м² | 6 сот. | 480 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Калина СНТ | 10 м² | 6 сот. | 230 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дубки СНТ | 10 м² | 8 сот. | 850 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 980 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 980 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Удачное расположение Снт. До ж/д ст. Фрязево 10 мин пешком. До ТЦ Глобус две остановки на автобусе. Глобус находится в г. Электросталь. Снт находится под Лэп (резервная, неработающая, даже не гудит). Над самим участком провода проходят только над входной зоной. Электричество есть, проведено под землёй 7 квт. Строить дом можно, но есть вероятность, что не возможно будет зарегистрировать, как " жилой, ". Выезд на территорию строго по личному автоматическом ключу от общих ворот, видеонаблюдение, ассфальтированная дорога до Снт по Снт, Участок ровный, сухой, правильной формы, огорожен (Ворота, калитка). На участке небольшой бассейн, колодец 3 кольца, туалет, баня, фундамент под беседку, яблони, кусты смородины. Один собственник, прямая продажа.