Носовихинское ш., 49 км от МКАД
Ивушка СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 98 м², участок 5,2 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 823 тыс. → дом ≈377 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,96 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,64 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −870 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ковригино ≈0,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18586
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 823 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 377 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 847 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ивушка СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ковригино д. | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ковригино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ковригино д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Краснознаменец СНТ | 9 сот. | 1 990 000 | 221 111 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 20 сот. | 20 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Саурово д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Саурово д. | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 9,3 сот. | 3 600 000 | 387 097 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 28 125 / 55 556 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 637 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 505 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 373 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 110 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -870 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ковригино д. | 78,9 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 51 965 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Агро СНТ | 88,4 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 53 054 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Дружба СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 36 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Кардиолог СНТ | 90 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Субботинский СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 27 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Субботинский СНТ | 96 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 27 083 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Литейщик СНТ | 90 м² | 7,2 сот. | 2 450 000 | 27 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Оптимист-2 СНТ | 90 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 25 556 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Золотые пески СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Мичуринец-3 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача.