Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Теребенки д., Егорьевск гор. округ
Дом 80 м², участок 20 сот., дерево.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 67 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 875 тыс. → дом ≈825 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,68 млн / целевая ≈4,21 млн / пессимист. ≈3,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈801 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Егорьевск II ≈2,8 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1858
Рейтинг 49/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 23.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 875 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 312 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Вишневая д. | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бузята д. | 7 сот. | 349 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Голубевая д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бузята д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бузята д. | 7 сот. | 250 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бузята д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бузята д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вишневая д. | 43 сот. | 5 300 000 | 123 256 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Голубевая д. | 9,6 сот. | 350 000 | 36 458 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Корниловская д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 202 / 57 715 / 87 179 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 682 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 448 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 214 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 801 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Ефремовская д. | 80 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 78 м² | 12,8 сот. | 6 700 000 | 85 897 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | 78 м² | 14 сот. | 6 800 000 | 87 179 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Вантино д. | 80 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Корниловская д. | 72 м² | 12,8 сот. | 3 850 000 | 53 472 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 72 м² | 24,7 сот. | 5 500 000 | 76 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Лунинская д. | 89,1 м² | 24 сот. | 3 700 000 | 41 526 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лунинская д. | 89 м² | 24 сот. | 3 400 000 | 38 202 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Химик-6 СНТ | 80,7 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 61 958 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 71,2 м² | 21,7 сот. | 5 500 000 | 77 247 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 126336351 Продается бревенчатый, крепкий дом в тихой, спокойной, не проездной деревне рядом с городом. Дом полностью жилой. Отопление печное. При доме есть хороший, крытый двор, в котором возможно содержание и разведение сельскохозяйственных животных. Дом расположен на большом, ровном земельном участке. При желании площадь земельного участка можно увеличить. - в 2026 году планируется газификация деревни, - дорога асфальтирована, - рядом находится ЖД станция, - хорошее транспортное сообщение с Москвой, - два взрослых собственника, - никто не зарегистрирован.