Носовихинское ш., 20 км от МКАД
Горьковское Болото-НМ СНТ, Богородский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,49 млн ₽; цена не менялась с 05.04.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Земля ≈169 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈474 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −434 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Поселок Воровского ≈2,3 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18579
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 314 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 016 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 474 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Журналист СНТ | 6 сот. | 1 390 000 | 231 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Экран СНТ | 7,8 сот. | 1 100 000 | 141 026 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слава СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Булгаково СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 2 150 000 | 228 723 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 846 / 46 000 / 91 743 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 291 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 176 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 062 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 833 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -433 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 49,4 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 53 644 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радист СНТ | 50 м² | 9 сот. | 1 620 000 | 32 400 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елизаветино пос. | 48,4 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Светлячок СНТ | 50 м² | 5,7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Механизатор СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Журналист СНТ | 54 м² | 6,5 сот. | 3 150 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 54,5 м² | 6,8 сот. | 5 000 000 | 91 743 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Луч СНТ | 52 м² | 5,9 сот. | 1 500 000 | 28 846 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Луч СНТ | 52 м² | 5,2 сот. | 1 650 000 | 31 731 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 1 490 000 | история площадки |
| 09.04.2026 | 990 000 (−500 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 490 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торга нет и не будет). Собственник, продаю от себя. Есть выписка с Огр отдельно дома отдельно участка. С продажей не тороплюсь. 30 минут по платке от Жулебино на машине, если топить ( доезжали за 17минут))). Рядом в пешей доступности шикарные пляжи с песком, рыбалка. Электричка станция воровского. Можно также пешком. Трасса М12 рядом, есть бесплатная новосовихинское шоссе. Соседи рядом живут круглый год, подьезд к дому асфальтированный в любое время года. Электричество, летняя вода, на территории вырыт колодец. Цена по большей части за участок. Дом в одном месте поднять, крыша не бежит, но в нескольких местах я бы поменял профнастил. Не продастся буду строится сам. Покупал с целью жить круглогодично.