Носовихинское ш., 43 км от МКАД
Садовник СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 72 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 23.03.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 217 тыс. → дом ≈3,23 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,93 млн ₽, маржа −83 %, ROI −45 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: скважина.
До ст. Вохна ≈1,8 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18573
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 10 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 136 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 217 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 233 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 903 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 10,2 сот. | 104 600 | 10 255 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Садовник СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 12,6 сот. | 670 000 | 53 175 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 12,6 сот. | 450 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 10,2 сот. | 247 620 | 24 276 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 33 сот. | 700 000 | 21 212 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 43,7 сот. | 2 650 000 | 60 641 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 250 / 44 167 / 65 789 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 922 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 776 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 630 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 934 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Текстильщик СНТ | 67,4 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 37 092 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Родник СНТ | 64 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Текстильщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Землеустроитель СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 36 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Улитино д. | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Грибовское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ромашка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Степаново д. | 75 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 80 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дубок СНТ | 85 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 44 706 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Электроугли СНТ | 53,2 м² | 5,3 сот. | 3 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Свет. Газ в 2027, все документы поданы. Скважина 19 метров, отдельный хоз блок с туалетом. Готова к проживанию летом. Пока газ привозной. До центра города 5 км.