Носовихинское ш., 42 км от МКАД · земля с домом
Рахманово с., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 20 м², участок 31 сот.
Дом по описанию: «На участке, часть дома 20 кв. М, дом газифицирован, есть Агв.»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 24.03.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 50 %
Земля рядом ≈147 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 13 тыс.–267 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −842 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: отопление — газовый котёл.
До ст. Казанское ≈2,5 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18569
Рейтинг 32/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 748 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 549 000 ₽ (31 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Фомино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фомино д. | 10 сот. | 3 590 000 | 359 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рахманово с. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рахманово с. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рахманово с. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рахманово с. | 6,2 сот. | 1 600 000 | 258 065 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рахманово с. | 4,7 сот. | 683 550 | 145 436 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рахманово с. | 7,3 сот. | 1 100 000 | 150 685 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рахманово с. | 11,4 сот. | 1 335 460 | 117 146 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рахманово с. | 15 сот. | 1 990 000 | 132 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 200 / 132 000 / 266 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 166 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 008 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 849 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 533 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -842 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Дубрава-3 КП | 23 м² | 18 сот. | 11 000 000 | 478 261 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | имени Воровского пос. | 18 м² | 24 сот. | 4 800 000 | 266 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 25 м² | 30 сот. | 330 000 | 13 200 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Новая Искра СНТ | 25 м² | 22 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Нестерово д. | 15 м² | 18 сот. | 4 000 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Шевлягинского завода пос. | 25 м² | 30 сот. | 3 700 000 | 148 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Шевлягинского завода пос. | 25 м² | 30 сот. | 2 900 000 | 116 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок 31 сотка, ровный, почти правильной формы. Кадастровый номер: 50:17:0030108:197. На участке, часть дома 20 кв. М, дом газифицирован, есть Агв. Один взрослый собственник, документы 2024 года. По документам часть дома и земельный участок.