Носовихинское ш., 30 км от МКАД
Малиновка КП, Раменский гор. округ
Дача 86,3 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽, поднимали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 674 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,53 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны; отопление — печь; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Дрезна ≈7 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18564
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 674 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 476 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 691 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Марс СНТ | 9 сот. | 890 000 | 98 889 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марс СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Козлово СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Козлово СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сосновый Бор ДНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Козлово д. | 15 сот. | 3 999 000 | 266 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Козлово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Юркино д. | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 526 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 39 878 / 53 226 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 262 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 099 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 936 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 610 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 593 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Дружба СТ | 84 м² | 8 сот. | 2 750 000 | 32 738 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Юность СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Агро СНТ | 88,4 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 53 054 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Текстильщик СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Мичуринец-3 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мичуринец-3 СНТ | 80 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марс СНТ | 62 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 53 226 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марс СНТ | 62 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 51 613 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Гаврилково-2 ДНП | 87,4 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 37 757 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Космос СНТ | 100 м² | 7,9 сот. | 4 200 000 | 42 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 27.04.2026 | 3 150 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 86,3 м2, построенная в 2008 году. Дом щитовой, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию и комфорт проживания. В доме два этажа с пятью комнатами (3-и на 1 этаже и 2-е на втором), большая кухня 18 кв. М, косметический ремонт создает приятную атмосферу. Пластиковые окна. Высокие потолки. Возможна регистрация по месту жительства. На участке 6 соток есть скважина для водоснабжения, а также печное отопление, обеспечивающее тепло даже в самые холодные дни. Имеются дрова, новая дровница. Для удобства подключено ТВ (Триколор). Туалет расположен на улице. Имеется душ, большой хозблок. На свет сельский тариф. Газ в баллонах. Для баллонов обустроен специальный шкаф). Имеется центральное водоснабжение, подключена стиральная машина. Земельный участок находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт). Отличный выбор для тех, кто ищет спокойное место для отдыха от городской суеты. Вокруг лес, грибные и ягодные места. Рядом много водоемов, где можно купаться и ловить рыбу.