Носовихинское ш., 64 км от МКАД
Ликино-Дулево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 32 м², участок 7,4 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 04.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 506 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 45 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −628 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — есть; отопление — есть.
До ст. Дулёво ≈1,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18556
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 31 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 371 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 506 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 994 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 312 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Коротково д. | 15 сот. | 1 949 000 | 129 933 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 161 / 78 472 / 95 122 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 546 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 419 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 291 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 037 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -628 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Машиностроитель СНТ | 31 м² | 6,3 сот. | 1 400 000 | 45 161 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Машиностроитель СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Отдых СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 41 м² | 4 сот. | 3 900 000 | 95 122 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Сосновый Бор СНТ | 28,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 88 652 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Жасмин СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся кирпичный дом площадью 32,8 м2, построенный в 1957 году. Одноэтажное строение с двумя комнатами требует ремонта, что позволяет воплотить ваши дизайнерские идеи. В доме есть газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация, а также кабельное/цифровое ТВ. Санузел расположен внутри. Дом находится на участке личного подсобного хозяйства (Лпх) с удобным доступом к общественному транспорту. Рядом расположена школа, что делает его привлекательным для семей с детьми. Возможна покупка в ипотеку.