Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Подберезники с., Коломенский гор. округ
Коттедж 118 м², участок 13 сот., кирпич, 2000 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 61 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 552 тыс. → дом ≈2,95 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 28 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈2,26 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,87 млн / целевая ≈8,89 млн / пессимист. ≈7,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,66 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Шубатово ≈5,4 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1855
Рейтинг 59/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 552 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 948 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 983 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подберезники с. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подберезники с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подберезники с. | 8 сот. | 90 000 | 11 250 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подберезники с. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подберезники с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подберезники с. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подберезники с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подберезники с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Федосьино с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Федосьино с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 118 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 562 / 77 329 / 91 094 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 874 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 380 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 887 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 899 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 664 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.5 км | Семибратское д. | 142,6 м² | 10 сот. | 12 990 000 | 91 094 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Раменские Дали ДНП | 102,5 м² | 8 сот. | 2 825 100 | 27 562 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Федоровское с. | 115 м² | 12,5 сот. | 7 600 000 | 66 087 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Балакирево ДНП | 140 м² | 12 сот. | 12 400 000 | 88 571 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный кирпичный дом у небольшого озера в живописнейшем месте, где пересеченная местность, поля сменяют леса, вид потрясающий и воздух наичистейший. Дом построен в начале 2000х из кирпича, что гарантирует его надёжность и долговечность. Высота потолков создаёт ощущение простора. Дом оформлен как жилой. Планировка включает веранду, прихожую, кухню, гостиную, 3 спальни, помывочный блок и гараж. Дом оборудован мебелью и техникой. Все оставляем новым собственникам. Электричество заведено в дом. Вода из собственного колодца, заведена в дом. Колодец глубиной в 11 колец. Подъехать возможно круглый год. Зимой дороги чистят. На участке также есть место для отдыха и хозяйственных нужд. В конце участка расположился хозблок из бетонных блоков. Отличная транспортная доступность 20 км до города Коломна, 100км от МКАД, 1ч. 15мин от Москвы по Новорязанскому шоссе Участок расположен в экологически благополучном районе, окруженный лесными массивами, грибные места. Соседи живут постоянно. Полная стоимость. Без обременения. Оперативный показ.