Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Мирный СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 5,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1,25 млн; первая цена 1,25 млн ₽ от 04.09.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 236 тыс. → дом ≈714 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −84 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −4 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Казанское ≈2,3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18544
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 882 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 236 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 714 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Шелковик СНТ | 15,7 сот. | 850 000 | 54 140 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подмосковные вечера ДНП | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подмосковные вечера ДНП | 8,1 сот. | 1 599 000 | 197 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подмосковные вечера ДНП | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 11,5 сот. | 450 000 | 39 130 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 45 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 11 сот. | 390 000 | 35 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Керамист СНТ | 10,5 сот. | 212 360 | 20 225 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подмосковные вечера ДНП | 11,6 сот. | 1 190 000 | 102 586 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 426 / 38 571 / 62 500 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 280 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 166 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 052 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 824 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -83 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Восход СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Кардиолог СНТ | 61 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 426 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Родник СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 889 000 | 37 780 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Феникс СНТ | 51,7 м² | 6,3 сот. | 2 750 000 | 53 191 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дружба-2 СНТ | 48 м² | 5,7 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Мичуринец-2 СНТ | 52 м² | 5,5 сот. | 800 000 | 15 385 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Рябина ПСО-17 СТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Керамик СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Опушкино-2 КП | 70 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Опушкино-2 КП | 50 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2025 | 1 250 000 | история площадки |
| 12.05.2026 | 970 000 (−280 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 950 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу 5,5 соток по документам 4,3. Дом 2 этажа 60м Летний, проживание зимой не возможно! Земля в собственности, дом нет. Год постройки 98г. Вода центральная летний периуд с мая по октябрь. Питьевая вода на территории снт. Кабельное тв и интернет.