Носовихинское ш., 28 км от МКАД
Звезда СНТ, Богородский гор. округ
Дом 80 м², участок 4 сот., 1995 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 16.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Земля ≈169 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 677 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,08 млн / целевая ≈3,67 млн / пессимист. ≈3,26 млн → от пессимистичной прибыль −773 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: летний водопровод; канализация — есть.
До ст. Поселок Воровского ≈1,8 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18536
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 314 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 677 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 423 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 288 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виктория СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 2 150 000 | 228 723 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Булгаково СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радист СНТ | 8 сот. | 1 149 000 | 143 625 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 54 217 / 124 667 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 078 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 874 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 670 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 262 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -773 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Булгаково СНТ | 80 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Машиностроитель СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 37 375 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Звезда СНТ | 77,3 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 51 746 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Звезда СНТ | 84 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 36 905 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Салют-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 78,5 м² | 6 сот. | 4 450 000 | 56 688 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виктория СНТ | 85 м² | 6 сот. | 6 250 000 | 73 529 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Шинник-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Булгаково д. | 75 м² | 5 сот. | 9 350 000 | 124 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Булгаково д. | 85 м² | 5 сот. | 9 500 000 | 111 765 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
29 км от МКАД, Носовихинское шоссе. пгт им. Воровского. Дом 84 кв.м., ленточный фундамент, крыша металлическая. 1-этаж: 3 раздельные комнаты, кухня с кухонным гарнитуром, печка. 2-этаж большая комната. Мебель. участок 390кв.м., ровный, газонного типа. На участке туалет, хозблок. Летний водопровод. Круглогодичный подъезд. Охраняемое снт. До жд. станции пешком 1,5 км. Межевание проведено. Земля и дом поставлены на кадастровый учет. В собственности.