Носовихинское ш., 42 км от МКАД
Фрязево пос., Электросталь гор. округ
Дом 40 м², участок 4,2 сот., дерево, 1999 год.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 01.06.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 64/100 · уверенность 65 %
Земля рядом ≈313 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈469 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Фрязево ≈0,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18535
Рейтинг 64/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 31.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 312 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 313 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Фрязево пос. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фрязевский Садовод СНТ | 6,8 сот. | 2 800 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фрязево пос. | 6,3 сот. | 3 200 000 | 507 936 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малыш СНТ | 6,3 сот. | 4 600 000 | 730 159 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фрязево пос. | 10 сот. | 2 890 000 | 289 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фрязево пос. | 5,9 сот. | 3 500 000 | 593 220 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фрязево пос. | 35 сот. | 70 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Иванисово СНТ | 5,7 сот. | 900 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Иванисово СНТ | 4 сот. | 2 250 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Иванисово с. | 6 сот. | 1 599 999 | 266 666 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 500 / 70 647 / 103 226 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 436 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 314 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 192 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 949 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 469 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Юбилейный СНТ | 40,2 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 74 627 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Строитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Любитель СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубровка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Юбилейное СНТ | 40 м² | 5,8 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Елизаветино пос. | 45 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 81 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бабеево д. | 33 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Юбилейный СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 85 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | ОРГРЭС СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 47 368 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фрязево пос. | 31 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 103 226 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2025 | 1 000 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 4,2 сотки в СНТ Фрязево (г.о. Электросталь) с дачным домом. Участок в обжитом месте соседи живут, есть дорога. Дом под снос или временное использование, требует ремонта. Регистрации (прописки ) нет. На участке плодовые деревья, колодец с большим количеством воды. Тихое место, рядом природа отлично для отдыха. Закрытая территория СНТ, автоматические ворота. Членский взнос 10 000 RUB, долгов нет. Отличная транспортная доступность пять минут на транспорте до города Электросталь и столько же до платформы Фрязево. Проходит линия электропередачи (резервная) это учтено в цене, участок стоит заметно дешевле аналогов с газом. Формат использования (дача, отдых, сезонное проживание) остаётся полностью актуальным. Цена: 800 000 RUB Подходит под ипотеку, полная стоимость в договоре. Возможен торг. Звоните / пишите расскажу подробнее и покажу участок.