Носовихинское ш., 34 км от МКАД
Нижний Восход СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 25 м², участок 8 сот., щитовой.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 830 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 87 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,83 млн ₽, маржа −150 %, ROI −60 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Металлург ≈1,2 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18534
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 21.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 830 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 170 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 86 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Затишье СНТ | 9 сот. | 1 999 999 | 222 222 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Затишье СНТ | 5,7 сот. | 1 100 000 | 192 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Иванисово с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малиновка СНТ | 10,7 сот. | 1 600 000 | 149 533 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Магнит СНТ | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Эхо СНТ | 20 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Магнит СНТ | 8 сот. | 2 450 000 | 306 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Эхо СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружный СНТ | 9,5 сот. | 950 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружный СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 188 / 62 500 / 67 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 524 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 448 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 372 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 219 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 831 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −150 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.2 км | Мичуринец-2 СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 42 188 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Новая Березка-2 СТ | 25 м² | 10 сот. | 950 000 | 38 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Грибовское СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 375 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Меркурий СНТ | 25 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 184 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Дубрава-3 КП | 24 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Природа-2 СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Торфяник СНТ | 24 м² | 5,1 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубровка СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Виктория Клаб КП | 20 м² | 6 сот. | 500 000 | 25 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Новая Березка-2 СТ | 28 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 23.07.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Площадь участка 8 соток, граничащий с лесом. Соседи только с 2-х сторон. На участке щитовой летний домик площадью 25 м кв. М, гостевой домик 3х2,5, бытовка 5х2,5, туалет, парник. Участок квадратный, ухоженный, посажены плодовые деревья и кустарники. Въезд на территорию товарищества через шлагбаум. До ж/д станции пешком 10 минут. Снт включено в программу "Социальной газификации".