Носовихинское ш., 27 км от МКАД
Алешинские Сады СНТ, Богородский гор. округ
Дача 49 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 03.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 36 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,94 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,7 млн ₽, маржа −110 %, ROI −52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Есино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18530
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 940 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 512 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 388 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 327 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Алешинские Сады СНТ | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алешинские Сады СНТ | 6,3 сот. | 1 700 000 | 269 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Есинские Просторы дп | 6,4 сот. | 1 602 500 | 250 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Есинские Просторы дп | 8,4 сот. | 2 140 000 | 254 762 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешинские Сады СНТ | 6,2 сот. | 1 700 000 | 274 194 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Есинские Просторы дп | 7,5 сот. | 1 882 500 | 251 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Первомаец СТ | 9,5 сот. | 2 450 000 | 257 895 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Транспортник СНТ | 9,5 сот. | 2 150 000 | 226 316 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Есино д. | 14 сот. | 5 500 000 | 392 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Гипрокаучук СТ | 20 сот. | 6 500 000 | 325 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 247 / 40 000 / 42 727 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 935 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 838 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 742 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 548 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −110 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Механизатор СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Мечта СНТ | 46,9 м² | 7,3 сот. | 1 699 999 | 36 247 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 55 м² | 6,5 сот. | 2 350 000 | 42 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135320182 Внесен Аванс! Количество домов: 2. Жилой дом: Количество комнат жилого дома 5 (1 веранда). Общая площадь жилого дома 49 м2. Этажей в жилом доме 2. Год постройки жилого дома 2005г. Материал стен сборно-щитовой с утеплителем. Фундамент столбчатый. Кровля оцинкованный металлопрофиль. Отопление печь булерьян. Дом совмещенный с кухней: Количество комнат дома совмещенного с кухней 3. Общая площадь дома совмещенного с кухней 45 м2. Этажей в доме совмещенного с кухней 2. Год постройки жилого дома 2007г. Материал стен каркасный с утеплителем. Фундамент ленточный. Кровля оцинкованный металлопрофиль. Есть чердачное техническое помещение. Санузел. Общая площадь санузла 4,4 м2. Раздельно ванная с водонагревателем и туалет. Материал стен каркасный с утеплителем. Кровля оцинкованный металлопрофиль. На кровле бочка на 400 литров. Год постройки 2006г. Информация о участке: Площадь участка: 6 сот. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения разрешенное использование под коллективное садоводство. Электричество: есть, заведено в каждый дом и санузел. Водоснабжение: летний централизованный водопровод. Газ: нет. Канализация: выгребная яма. Парковка: парковочное место при въезде. Транспортная доступность: асфальтированная дорога, железнодорожная станция. Инфраструктура: магазин. Расстояние от Мкад: 40 км. Дорожки выложены брусчаткой; Садовые и декоративные деревья и кустарники; Огорожен забором; есть ворота для заезда автомобиля.