Носовихинское ш., 35 км от МКАД
Магнит СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 16 м², участок 6 сот.
Цена 700 тыс. ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 51 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 622 тыс. → дом ≈78 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–223 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,28 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈111 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Металлург ≈2,1 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18527
Рейтинг 42/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 125 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 12.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 19.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 622 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 78 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Магнит СНТ | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Магнит СНТ | 8 сот. | 2 450 000 | 306 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малиновка СНТ | 10,7 сот. | 1 600 000 | 149 533 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Эхо СНТ | 20 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Эхо СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Криулино-ФЗСТЗ СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иванисово с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Затишье СНТ | 9 сот. | 1 999 999 | 222 222 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружный СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Затишье СНТ | 5,7 сот. | 1 100 000 | 192 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 944 / 78 334 / 222 930 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 282 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 218 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 154 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 111 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Дубровка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 550 000 | 30 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Березка (Воровского) СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Большие Дворы пгт | 15,7 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 222 930 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 14 м² | 9 сот. | 850 000 | 60 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Астра СНТ | 15 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Затишье СНТ | 15 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Калина СНТ | 18 м² | 5 сот. | 500 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дружба Плюс СТ | 18 м² | 6 сот. | 449 000 | 24 944 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Северное СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 2 300 000 | 127 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Березовая Роща СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача для тех у кого нет личного транспорта. От остановки автобуса 10 минут пешком. Участок обработан, есть посадки, огорожен забором. На участке есть колодец -6 колец. Есть бытовка к ней подведено электричество.