Носовихинское ш., 22 км от МКАД
Дубрава СНТ, Раменский гор. округ
Дача 66,6 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 62 %
Земля ≈279 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,52 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 37 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, колодец.
До ст. Поселок Воровского ≈4,6 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18526
Рейтинг 39/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 675 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 525 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 898 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дубрава СНТ | 7,2 сот. | 2 700 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Богатырь СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аксеново д. | 17,2 сот. | 4 500 000 | 261 628 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.8 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аксеново д. | 14,3 сот. | 4 800 000 | 335 664 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Аксеново д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 550 000 | 425 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Аксеново д. | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аксеново д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аксеново д. | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 132 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 45 833 / 45 968 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 790 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 650 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 511 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 232 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 620 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Тихие Зори СНТ да: «душевой кабиной» + «мебелирован» | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Виктория СТ да: «душевая» + «ремонт» | 62 м² | 6,1 сот. | 2 850 000 | 45 968 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Рассвет СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Керамик СНТ да: «душевой» + «мебелирован» | 60 м² | 6,4 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 200 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Забронирован. Продам дачу. 6 соток, на участке дом с гаражом, баня(парилка, душевая, комната отдыха-кухня). 1 этаж основного дома- монолитный гараж. 2 этаж- кухня- гостиная, комната, подсобное помещение под лестницей. 3 этаж- комната с балконом, и 2 подсобных отдельных помещения, можно использовать как гардеробную. Выход на чердак. Территория ухоженная, засеяна газоном, есть мангальная зона. На участке центральное водоснабжение + собственный колодец. На территории Снт в пяти минутах ходьбы магазин, детская площадка, пруд. В 10-ти минутах езды находится город с развлечениями, магазинами, школами и садами. Участок сухой, вода не стоит.