Носовихинское ш., 20 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дача 65 м², участок 6 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 58 %
Земля ≈165 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 989 тыс. → дом ≈511 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 37 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈198 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Поселок Воровского ≈2,8 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18525
Рейтинг 47/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 6.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 164 753 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 989 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 511 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 862 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Слава СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Экран СНТ | 7,8 сот. | 1 100 000 | 141 026 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Журналист СНТ | 6 сот. | 1 390 000 | 231 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Отделка СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заря СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 51 912 / 78 571 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 341 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 174 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 007 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 673 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 198 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Виктория СТ да: «душевая» + «ремонт» | 62 м² | 6,1 сот. | 2 850 000 | 45 968 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Уголек СНТ да: «ванной» + «отделку» | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Керамик СНТ да: «душевой» + «мебелирован» | 60 м² | 6,4 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рассвет СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Тихие Зори СНТ да: «душевой кабиной» + «мебелирован» | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Алешинские Сады СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 70 м² | 6,2 сот. | 4 050 000 | 57 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Шикарное предложение! Продается участок в Снт всего 25 км. От Мкад. Если ехать по платке М 12 Казань (по ее скоростному режиму) ровно 15 мин., мною проверено лично. Съезд в Электроуглях очень удобно и близко к локации. Без пробок и светофоров. Подъездные дороги все асфальтированы и в хорошем состоянии. Центральные улицы по Снт асфальтированны и в идеальном состоянии, второстепенные, радиальные грунтовое покрытие регулярно отсыпаемое щебнем и крошкой. Зимой чистит трактор. Я зимой на 3 форд фокус проезжал на липучках к участку. Если ехать "своим ходом" то электричкой с Курского вокзала либо от станции Нижегородская до станции Электроугли (выход на лево) далее от остановки на автобусном круге до Снт (автобус ходит 1 раз в пол часа) или на такси. От станции и до калитки 5 км. Участок правильной геометрической формы 6 соток. По топографии участок ровный. Везде вдоль участков проходят канавы водоотведения. Снт старого массива, во времена СССР дедушкам и бабушкам давали от предприятий. С самого начала и по сей день участок находился в собственности одной семьи. Его история максимально прозрачна. Коммуникации: на участок заведено электричество (5 квт, с возможностью увеличения) счетчик в доме. Имеется центральный летний водопровод. Рассматривается проект на заведение Газа в Снт. На участке находятся 2 дома(пригодны для проживания): (летний и утепленный зимний), также душ, хозблок и туалет. Дома не зарегистрированы. Имеются плодовые деревья (яблони, вишни, груша, черешня). Парковочное место с железными распашными воротами. Рядом с участком находятся 2 песчаных карьера с облагороженными пляжами и зонами отдыха (включая детские площадки) в которых можно купаться, пирсы для ныряния. В озерах можно ловить рыбу, так же в округе полно карьеров с ратанами и карасями. По карьерам и буеракам, в сезон можно пособирать грибы: подберезовики, подосиновики, иногда встречаются белые. В шаговой доступности 2 магазина. Один из них сетевой "Верный". В Снт много людей проживают круглый год. Я являюсь собственником. Возможен уместный торг.