Носовихинское ш., 63 км от МКАД
Фарфорист-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот.
Цена 750 тыс. ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 483 тыс. → дом ≈267 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,37 млн / целевая ≈1,23 млн / пессимист. ≈1,1 млн → от пессимистичной прибыль −140 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дулёво ≈0,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18524
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 483 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 267 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист СНТ | 7,1 сот. | 550 000 | 77 465 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 50 886 / 88 333 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 371 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 302 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 234 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 097 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -140 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дружба СТ | 30 м² | 6,9 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Жасмин СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Окраина СНТ | 30 м² | 9 сот. | 2 650 000 | 88 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фарфорист-1 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Меланжист СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фарфорист-1 СНТ | 25 м² | 7 сот. | 1 499 000 | 59 960 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Малиновка СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 41 812 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Березки СНТ | 30 м² | 7 сот. | 890 000 | 29 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок на Снт Дружба 2 с летним домиком. На участие имеется свайновинтовой фундамент под дом 6на8 монтировался в 2025 году.