Носовихинское ш., 35 км от МКАД
Криулино-ФЗСТЗ СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 585 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Фрязево ≈2,8 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18518
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 585 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 915 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Эхо СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Эхо СНТ | 20 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восток СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Магнит СНТ | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Магнит СНТ | 8 сот. | 2 450 000 | 306 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малиновка СНТ | 10,7 сот. | 1 600 000 | 149 533 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 28,5 сот. | 700 000 | 24 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубровка СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружный СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 000 / 53 750 / 65 789 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 406 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 286 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 165 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 925 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 000 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Фрязево-91 СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Электроугли СНТ | 53,2 м² | 5,3 сот. | 3 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Иванисово СНТ | 58 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 41 379 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Заря СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 21 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дружба СНТ | 57,4 м² | 5,2 сот. | 3 750 000 | 65 331 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Колос СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Березка СНТ | 54,6 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 44 872 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Оптимист СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Грибовское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Снт многие живут круглогодично, находится недалеко от Электростали, можно вызвать такси и доставку продуктов. Дорога астфальтирована, есть пруд для купания. Дом кирпичный на основательном фундаменте, отваливается печью. На первом этаже: прихожая, коридор, кухня и жилая комната, на втором этаже: спальня с выходом на балкон. В доме электричество, летний водопровод. Участок огорожен забором, есть беседка и хозблок.