Носовихинское ш., 49 км от МКАД
Улитино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 62 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 2,69 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 01.04.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 275 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–184 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,54 млн / целевая ≈4,09 млн / пессимист. ≈3,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈308 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, газ.
До ст. Ленская ≈1,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18516
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 316 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 415 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 952 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ромашка СНТ | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Улитино д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Улитино д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Керамик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Улитино д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 7,9 сот. | 1 900 000 | 240 506 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Евсеево ДП | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Евсеево ДП | 11,3 сот. | 455 000 | 40 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 385 / 78 216 / 184 071 |
| цена объекта | 2 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 286 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 543 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 316 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 089 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 634 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 307 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Керамик СНТ | 63 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 56 349 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашка СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 65 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Керамик СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 51 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 60 м² | 6 сот. | 6 989 000 | 116 483 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 56,5 м² | 7,5 сот. | 10 400 000 | 184 071 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | 59 м² | 4 сот. | 8 000 000 | 135 593 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | 64,9 м² | 7,8 сот. | 8 900 000 | 137 134 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Большие Дворы пгт | 61,4 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 81 433 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Здоровье СНТ | 56 м² | 7,6 сот. | 4 200 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.04.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 690 000 (−160 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 690 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже очень хорошая Дача в черте города Павловский Посад! Удобное расположение, позволит Вам за 10 мин добраться до центрального Авто и ЖД вокзала, так же остановка рядом с Снт. В шаговой доступности д. Евсеево, где расположены магазины, Пункты выдачи Озон и Валберис и тп. Так же рядом располагаются два озера для купания и отдыха. Участок ровный, сухой, огорожен со всех сторон. Дороги чистят в зимний период, многие проживают круглый год. На участке есть летний водопровод, высажены плодовые деревья ( яблони, сливы, виноград) Розарий и цветники. На участке есть летняя беседка, сан уз ( био/торф) Бытовка в которой располагается душ ( бойлер с горячей водой) и мастерская для складирование хоз. Предметов). Дом 62 м, кв, на ленточном фундаменте (конструктив дома -кирпич). Два этажа, на первом этаже светлая комната ( окна пвх), кухня ( газ плита, обогреватель для гор. Воды), рабочая печь. На втором этаже большая спальня, застекленный балкон, тех помещение. Документы готовы к продаже; 1 взрослый собственник, дом зарегистрированный (Жилой), земельный участок размежеван и границы установлены! Приглашаю на просмотр, Очень хорошее предложение!