Носовихинское ш., 20 км от МКАД
Аэлита СНТ, Богородский гор. округ
Дача 35 м², участок 8,6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 52 %
Земля ≈214 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 1,84 млн → дом −41 тыс. ₽, −1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 50 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈675 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Колонтаево ≈2,6 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18515
Рейтинг 69/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 30.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 42 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 214 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 841 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −41 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 171 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Трактор СНТ | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шахтер СТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Салют-2 СНТ | 8 сот. | 15 000 000 | 1 875 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Отделка СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нерудник СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тонар-Втормет СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | ТЭЦ-12 СНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тонар-Втормет СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 861 / 105 556 / 139 967 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 631 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 449 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 268 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 905 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 675 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Светлячок СНТ | 36,1 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 49 861 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Здоровье СНТ | 30 м² | 4,5 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Алешинские Сады СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 105 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Надежда СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 30 м² | 6,5 сот. | 4 199 000 | 139 967 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Лесное СТСН | 42 м² | 6,2 сот. | 7 200 000 | 171 429 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся просторный участок в спокойном зеленом месте Снт Мирный идеальный вариант для тех, кто ищет место для отдыха, сада, дачи или будущего загородного дома. На участке расположены небольшие строения: Дом 35 м2 старой постройки. Взамен в перспективе можно построить комфортный современный дом под себя. Домик 10,4 м2 небольшое помещение, подойдет для временного проживания. Хозяйственный блок 9,7 м2 душевая, туалет и хоззона. Дополнительно: уличный туалет. Участок правильной формы. 8,7 кв. М. Есть плодовые деревья и кустарники. Ровная территория, удобная для строительства. Все коммуникации проведены. Возможность прописки. Это делает участок комфортным для круглогодичного использования. Развитая инфраструктура. Снт находится вблизи населённого пункта, где есть магазины, школа, детский сад, аптеки, бытовые услуги. Доставка продуктов и служб работает без проблем. Удобный подъезд круглый год по Носовихинскому шоссе. До Мкад всего 26 км. Мцд-4 "Железнодорожная"-26 мин. На авто. Идеально под строительство. Старый дом можно спокойно демонтировать и построить современный дом вашей мечты как для сезонного отдыха, так и для постоянного проживания.