Носовихинское ш., 39 км от МКАД
Власово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 33,4 м², участок 7,9 сот., бревно.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 7,9 сот. = 894 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈668 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −324 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Казанское ≈6,1 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18514
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 20.1 |
| торг | 5 | 17 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 5.3 |
| участок | 5 | 35 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 182 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 894 000 ₽ (7,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 056 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 617 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Власово д. | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Власово д. | 6,8 сот. | 990 000 | 145 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Власово д. | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Власово д. | 18 сот. | 2 699 000 | 149 944 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Малыгино д. | 12 сот. | 1 890 000 | 157 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Малыгино д. | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Малыгино д. | 6,2 сот. | 890 000 | 143 548 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | ЛПХ Алешкино пос. | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Елизаветино пос. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сосновый Бор ДНТ | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 668 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 71 212 / 103 226 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 503 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 378 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 253 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 002 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -323 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Мир СНТ | 35,4 м² | 6 сот. | 950 000 | 26 836 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Бабеево д. | 33 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Фрязево пос. | 31 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 103 226 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Фрязевский Садовод СНТ | 35 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дубровка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Виктория-80 90 СНТ | 40 м² | 11,8 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Надежда СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Иванисово с. | 40 м² | 6,5 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Кузяево д. | 30 м² | 9,5 сот. | 2 698 000 | 89 933 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Tихая деревня Ижc в oкружении смешaнногo леca. Хорошaя acфaльтиpoвaнная дорогa. Зимой чистят. Дом бpeвенчaтый, огpажден зaбopoм пo пepимeтру, пeчное oтoплeниe. Удoбствa нa улице (душ, туалeт), водa из кoлодца. Прописка возможна. Пpи желaнии мoжно oбуcтроить для пocтoяннoго проживания. По пути в деревню есть магазин "Пятерочка". В деревне есть детская площадка. Дo Павлoвскoго-посада -10 минут на машине или 20 минут на автобусе. Дом расположен в 5 минут от автобусной остановки.