Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Театральный СНТ, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 5,9 сот., 2010 год.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 20.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 618 тыс. → дом ≈1,48 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −868 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Игнатьево ≈6,4 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1851
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 30 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 618 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 482 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полесье ДНП | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Меткомелино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 54 404 / 90 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 146 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 039 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 931 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 717 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -868 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Театральный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 53 750 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Наука СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Сувенир СНТ | 40 м² | 7,8 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полесье ДНП | 42 м² | 8 сот. | 2 970 000 | 70 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Наука СНТ | 38 м² | 4,1 сот. | 1 650 000 | 43 421 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Бахтеево Парк КП | 40,7 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 110 565 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Орбита-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Электроизолятор СНТ | 38,6 м² | 8,1 сот. | 2 100 000 | 54 404 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сталь-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже благоустроенный дачный дом для отдыха в экологически чистом районе. Коммуникации и удобства: Водоснабжение заведено в дом. Газовая плита (баллонный газ). Бойлер (нагреватель воды) горячая вода круглый год. Уличная душевая с водонагревателем принимайте душ с комфортом даже в прохладный день. Зоны отдыха: Большая веранда используется как летняя гостиная и беседка. Обустроенная мангальная зона для вашего удобства. О локации: Участок расположен в тихом месте (крайний ряд), минимум шума и максимум приватности. Транспортная доступность: прямая электричка с Казанского вокзала до станции Бронницы, далее автобус до остановки (ходит регулярно). На машине добираться также удобно. Просмотр по договоренности. Код пользователя: 40994 Номер в базе: 13795947