Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Шипорез СНТ, Богородский гор. округ
Дом 45 м², участок 4,7 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 59 %
Земля ≈256 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 1,2 млн → дом ≈597 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −675 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Храпуново ≈1,1 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18506
Рейтинг 37/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 116 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 6 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 255 952 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 203 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 597 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березовое СНТ | 6,4 сот. | 1 444 000 | 225 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 5,8 сот. | 2 450 000 | 422 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 4 790 000 | 399 167 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 23 сот. | 30 000 000 | 1 304 348 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мир СНТ | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Есино д. | 10 сот. | 2 850 000 | 285 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | имени Воровского пос. | 5,3 сот. | 2 200 000 | 415 094 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 444 / 47 228 / 99 010 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 069 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 966 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 862 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 655 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -675 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ивушка СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 390 000 | 51 957 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юбилейное СНТ | 40 м² | 5,8 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | имени Воровского пос. | 48 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Автоматика СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 750 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Таганский Восточный СТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 98 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Клен СНТ | 40,4 м² | 6,5 сот. | 3 300 000 | 81 683 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Алешкинские сады СДТ | 50,5 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 99 010 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Меркурий СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 3,8 сот. | 1 190 000 | 26 444 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Маяк СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём дачный дом, прекрасное живописное место, дом 45м, на первом этаже одна комната и небольшая кухня, на втором этаже комната. Так же есть летняя кухня. Отвпления нет, вода централизованная, включается на сезон.