Носовихинское ш., 48 км от МКАД
Природа-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 45 м², участок 4 сот.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 627 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −754 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Ленская ≈1,9 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18504
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 627 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 023 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Евсеево д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Евсеево д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 5 сот. | 2 600 000 | 520 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 27,5 сот. | 19 700 000 | 716 364 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 10,7 сот. | 1 350 000 | 126 168 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 6 сот. | 2 499 000 | 416 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 812 / 38 500 / 80 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 810 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 720 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 629 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 448 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -754 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Улитино д. | 48 м² | 6 сот. | 999 000 | 20 812 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Здоровье СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Керамик СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зорька СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Рябина ПСО-17 СТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Южный СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 41 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ковригино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Союз-6 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Союз-6 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен Аванс! # 12220 (802). Уютная дача в Снт Природа-2 (д. Евсеево) идеальное место для отдыха от городской суеты! Описание участка: Ухоженная территория 4 сотки с газоном, декоративными цветами и плодовыми деревьями (яблони, вишня, смородина). Летняя кухня, беседка, мангальная зона идеально для отдыха и приема гостей. Колодец с чистой водой и все необходимое для комфортного пребывания. Дом (45 кв. М, 2 этажа): 1 этаж: светлая комната, прихожая, новая терраса для отдыха. 2 этаж: просторная комната (требует косметического ремонта) и балкончик. Новая печь для уютного обогрева в холодное время года. Инфраструктура: Рядом деревня в шаговой доступности магазины, аптека, школа, детский сад, автобусная остановка. В Снт есть водоем для купания в жаркие дни. Готовится газификация перспектива дополнительного комфорта! Документы готовы к сделке. Отличный вариант для тех, кто ценит тишину, природу и удобное расположение! Звоните, чтобы узнать подробности и назначить просмотр!